+7 (3902) 28-71-51
notrh@mail.ru
Пн-Чт: 08:00 - 17:00
Пт: 08:00 - 16:00
Обратная связь
Бухгалтерские услуги
LEX EST QUODCUMQUE NOTAMUS
Законно то, что мы удостоверяем

Нотариусы Республики Хакасия приступили к обязательному удостоверению сделок с недвижимостью


29 декабря 2015 года Президент Российской Федерации Владимир Путин подписал Федеральный закон №391-ФЗ, положения которого существенно расширили полномочия нотариуса и установили более эффективные способы защиты прав граждан.

Нотариусы Республики Хакасия приступили к исполнению обязанностей по обязательному удостоверению сделок с недвижимостью. С 2016 года договоры продажи доли в квартире постороннему лицу, продажа имущества от имени несовершеннолетнего или гражданина, признанного недееспособным, а также соглашения о разделе общего имущества супругов, сделки по продаже земельной доли подлежат обязательному нотариальному удостоверению.Обязательное нотариальное удостоверение сделок введено в тех случаях, в которых чаще всего происходят нарушения прав, в наиболее сложных сферах правоотношений.

Эти новации призваны защитить права и законные интересы граждан.

При удостоверении сделки, впрочем, как и при совершении любого нотариального действия, нотариус действует от имени государства, он предупреждает обратившихся за совершением нотариального действия лиц о последствиях совершаемых действий, о возможности возникновения правовых конфликтов, разъясняет нормы действующего законодательства. Прежде чем, вышеназванные новеллы вступили в силу, был проведен анализ судебной практики, в ходе которого выяснилось, что наиболее оспариваемыми были сделки по продаже долей в праве собственности на квартиру, а также по продаже жилья, собственниками которого являлись несовершеннолетние или ограниченно дееспособные граждане. В связи с этим законодателем было принято решение о передаче совершения данных сделок нотариусам, способным обеспечить всестороннюю защиту прав граждан

Изменения законодательства позволяют максимально обезопасить население при сделках с жильем, в полной мере защитить права граждан, особенно несовершеннолетних и недееспособных, сократить количество судебных споров, связанных с продажей долей в квартирах, и споров между супругами. Нотариус при удостоверении сделки с недвижимым имуществом обязан: установить личность сторон, проверить полномочия на заключение сделки, проверить волеизъявление сторон и все условия договора, в том числе на соответствие действующему законодательству, проверить принадлежность недвижимости продавцу, наличие ограничений, обременений, арестов, притязаний. Таким образом, снижается вероятность мошеннических действий. Если гражданин все же понесет убытки из-за виновных действий нотариуса, ущерб в полной мере будет возмещен нотариусом за счет страховки, Компенсационного фонда Федеральной Нотариальной палаты, а также за счет собственного имущества.

Теперь, чтобы продать недвижимость несовершеннолетних детей, потребуется не только разрешение органов опеки, но и нотариальное удостоверение. Только после этого можно будет подать документы в Росреестр на регистрацию перехода прав. Если нотариальная форма будет не соблюдена, то это повлечет ничтожность сделки.Такие меры позволят оградить несовершеннолетних детей от ущемления их прав, что на практике происходит нередко.

Установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи долей на недвижимое имущество, если эти сделки совершаются с посторонними лицами. При удостоверении такой сделки нотариус прежде должен убедиться (проверить), что продавец предоставил возможность другим собственникам долей в квартире воспользоваться преимущественным правом покупки. И только при их отказе доля продается третьим лицам. Чтобы собственники квартиры имели возможность приобрести продаваемую долю по цене не выше, чем ее купят посторонние.

Вступившие в силу изменения призваны прекратить злоупотребления в отношении прав собственников долей в праве собственности на недвижимое имущество. Как известно, наиболее частым случаем такого злоупотребления являлась покупка третьим лицом одной из долей в праве собственности на имущество . Согласно законодательству, становясь собственником одной из долей, гражданин приобретает все права собственника этого имущества (право проживания в квартире, право пользования общим имуществом и т.д.). Порой недобросовестные сособственники жилья препятствуют остальным сособственникам в осуществлении их прав, вынуждая их продать принадлежащие им доли в праве собственности.

Начиная с 1 января 2016 года такие злоупотребления станут невозможными. Сделки по продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество третьему лицу подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Продать долю будет возможно только в том случае, если остальные сособственники письменно отказались от ее приобретения, и продавец доли представил бесспорные доказательства, подтверждающие этот факт. При удостоверении таких сделок нотариус удостоверится, что сделка совершается добровольно и полностью соответствует требованиям закона. При этом нотариус разъяснит сторонам все нюансы заключения договора купли-продажи, подробно проговорит все указанные в нем условия и предупредит о последствиях, что резко снизит вероятность того, что соглашение будет заключено на кабальных для одной из сторон условиях.

Статья 56 Основ законодательства о нотариате вводит императивное правило о том, что «удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится по месту нахождения указанного имущества».

Расчеты по сделкам с недвижимостью граждане имеют право проводить, используя депозитный счет нотариуса, который имеет специальный правовой статус. Это избавит стороны от операций с передачей наличных денег, что всегда небезопасно. Теперь покупатель в обеспечение своих обязательств может перечислить платеж на депозит нотариуса, и деньги будут выданы продавцу только после регистрации перехода права собственности.

Депозиту нотариуса придана дополнительная степень защиты. Средства, находящиеся на депозитных счетах нотариусов, исключаются из конкурсной массы при банкротстве кредитных организаций. Теперь денежные средства, находящиеся на депозите нотариуса, после прихода в банк конкурсного управляющего без задержек будут передаваться нотариусу для их выдачи законному владельцу.Эта мера повышает надежность и безопасность депозита нотариуса, который является удобным инструментом при расчете по сделкам или в случаях необходимости исполнения обязательств должника перед кредитором, когда прямые расчеты по каким-либо причинам затруднены. Ранее гражданину, которому предназначались средства, пришлось бы самому решать проблему с «зависшими» деньгами и, к сожалению, перспективы их получения не являлись однозначными: депозит нотариуса попадал лишь в третью очередь кредиторов. Таким образом, депозит нотариуса, зарекомендовавший себя как удобный, недорогой и безопасный способ расчетов, становится защищенным, в том числе при банкротство банка.

Граждане, удостоверившие договор у нотариуса, могут лично не подавать документы на регистрацию прав на недвижимость в Росреестр, за них это могут сделать также нотариусы.

Право подать документы на государственную регистрацию возникает у нотариуса, удостоверившего сделку, выдавшего свидетельство или совершившего исполнительную надпись об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой. И немаловажно, что при подписании заявления о государственной регистрации прав, осуществлении иных действий нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие, полномочия нотариуса осуществляются без доверенности. Более того, если иное не согласовано с лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, нотариус, совершивший нотариальное действие, получает свидетельство о государственной регистрации права, а также иные документы, выдаваемые регистрационным органом, и передает их указанным лицам. Законодателем отменена проверка законности нотариально удостоверенной сделки регистрирующим органом. При государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки органы , осуществляющие государственную регистрацию прав , не несут ответственность за законность сделки, ответственность несет нотариус, риски которого подлежат обязательному страхованию. И это не случайно. Только нотариус может обеспечить законность сделки, ее прозрачность для обеих сторон, возможность предоставления определенных доказательств в судебные органы. Только нотариус может обеспечить права той категории граждан, которые в силу физических недостатков, болезни или неграмотности не могут сами подписать документ. Только нотариус может исключить риск признания удостоверенных им сделок недействительными по основаниям, связанным с пороком воли сторон сделки. К таким основаниям , в частности, относятся : совершение сделки не полностью дееспособным гражданином; ограниченным судом в дееспособности; гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими; совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

В связи с тем, что государственные регистраторы не проводят правовую экспертизу документов, представленных на регистрацию нотариусами, по нотариально удостоверенным сделкам предусмотрены сокращенные сроки регистрации – всего три рабочих дня вместо десяти дней по обычным договорам купли-продажи. Если документы на регистрацию будут поданы через нотариуса в электронном виде, оформление регистрации займет один день. Кроме того, благодаря налаженному электронному взаимодействию с госучреждениями нотариусы могут бесплатно собирать за обратившихся к ним граждан справки из госучреждений. К примеру, нотариусы имеют возможность бесплатно получать сведения из государственного кадастра недвижимости, справки, выписки из ЕГРП, избавив заявителей от необходимости предоставления их для совершения сделок. Очевидно, что законодатель предоставил гражданам уникальную возможность совершить сделку и зарегистрировать право по сделке по принципу «единого окна»- они получают от нотариуса не только квалифицированную юридическую помощь, но и гарантию защиты прав, поскольку нотариус несет полную имущественную ответственность за совершенное нотариальное действие. Кроме того, гражданам удастся сэкономит собственное время и силы как на этапе подготовки документов для предстоящей сделки, так и на этапе государственной регистрации.

Нотариусы защитят интересы супругов при сделках, а также при разводе. Теперь соглашение о разделе общего имущества супругов должно быть обязательно нотариально удостоверено. В соответствии с Семейным кодексом раздел имущества можно осуществлять только по соглашению о разделе совместно нажитого имущества или брачным договором. Установление обязательной нотариальной формы таких соглашений позволит защитить права всех участников соглашения.

Если заявители представят документы, не удостоверенные нотариусом, специалисты Росреестра будут вынуждены отказать в регистрации права собственности на недвижимость

Летом 2015 года были внесены изменения в Основы законодательства РФ о нотариате (№ 67-ФЗ) и, в частности, о введении правил использования средств видеофиксации при совершении нотариальных действий. В ноябре 2015 года был прописан регламент видеофиксации (технические параметры видеокамер и порядок хранения записей) Федеральной нотариальной палатой. Уже с первых рабочих дней января оформление документов в конторах нотариусов фиксируется на электронных носителях. Прежде всего это касается сделок с недвижимостью и составления завещаний на право наследования имущества. Именно в связи с такими делами суды или прокуратура чаще всего запрашивают у нотариусов хранящиеся у них документы. Теперь нотариусы смогут помочь судам и следственным органам еще и видеороликами.

Видеофиксация должна осуществляться с функцией звукозаписи, так как при заверении сделки нотариус зачитывает сторонам текст договора купли-продажи недвижимого имущества вслух. При удостоверении договора у сторон нередко возникают вопросы, и сам нотариус при оглашении договора спрашивает о согласии сторон с обязательствами сделки. Запись станет дополнительным доказательством того, что объект недвижимости сменил владельца.
Видеофиксация введена в рабочий процесс нотариата не только для того, чтобы в случае споров, связанных с недвижимостью, помочь судьям и следователям. Она нужна и самим нотариусам. Если нотариальное действие произошло месяцы или годы назад, нотариус может элементарно забыть нюансы сделки, а видеофиксация даёт полную, актуальную картину договора, что сделает очевидно бесперспективным обращение в суд за оспариванием сделки.

По замыслу законодателей и ФНП, введение видеофиксации должно стать дополнительным элементом подтверждения достоверности нотариального акта и трудно преодолимым барьером для мошенников на рынке недвижимости.

Эти обстоятельства нашли подтверждение в дополнениях в Гражданский процессуальный кодекс РФ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ , в силу которых обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в рамках проверки заявления о фальсификации или если нотариальный акт не был отменен в судебном порядке.

Также теперь требуется нотариально удостоверенное согласие супругов на сделки по распоряжению имуществом, право на которое требует государственной регистрации

Немаловажно, что внесенными поправками в федеральный закон вновь снижены тарифы за удостоверение сделок с недвижимостью для родственников.

Подводя итог можно сделать вывод, что нотариус предоставляет своему клиенту квалифицированную юридическую помощь: нотариус принимает документы от сторон сделки, запрашивает и проверяет необходимые для совершения сделки сведения и документы, составляет проект сделки, удостоверяет сделку, передает документы для осуществления государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, выдает полученные документы о зарегистрированном праве. Обращение гражданина к нотариусу - небольшая плата за собственное спокойствие и законность совершаемой сделки.

Статья размещена в Общественно-политеческой
газете МО Алтайского района Республики Хакасия
"Сельская Правда" №33-34 (9964-65) от 28.04.2016 г.


 <<< Возврат к списку